ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ № 23/080519/55 (ПОЛОЖИТЕЛЬНОЕ) на ОТЧЁТ № 40-19-ОТ от 25 марта 2019 года

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

    «Об оценке 100% пакет акций АО «Светофор Групп» (полное фирменное наименование: Акционерное общество «Светофор Групп», ИНН 7814693830, ОГРН 1177847196141, адрес местонахождения: Российская Федерация 197348, г. Санкт-Петербург, улица Генерала Хрулёва, д. 13, пом. 1Н)»

    Вид экспертизы: экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки.

    Дата составления заключения: 23 мая 2019 года

    Краснодар 2019 г

    ОГЛАВЛЕНИЕ

    1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 3

    2. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ 5

      1. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ 5

      2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ИЛИ ИНОМ ОРГАНЕ, ИНИЦИИРОВАВШЕМ ПРОВЕДЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ 5

      3. СВЕДЕНИЯ ОБ ОТЧЕТЕ ОБ ОЦЕНКЕ 5

      4. СВЕДЕНИЯ О ДОПУЩЕНИЯХ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫХ УСЛОВИЯХ, С УЧЕТОМ КОТОРЫХ ПРОВЕДЕНА ЭКСПЕРТИЗА ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ 5

      5. СВЕДЕНИЯ ОБ ЭКСПЕРТЕ (ЭКСПЕРТАХ), ПОДПИСАВШЕМ (ПОДПИСАВШИХ) ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ 6

      6. ДОКУМЕНТЫ И МАТЕРИАЛЫ, ИСПОЛЬЗОВАВШИЕСЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ 6

      7. ДЕЙСТВИЯ ЭКСПЕРТА, ПОЗВОЛЯЮЩИЕ СДЕЛАТЬ ВЫВОД О СТОИМОСТИ, ОПРЕДЕЛЕННОЙ В ОТЧЕТЕ ОБ ОЦЕНКЕ 6

    3. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ 7

      1. РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОВЕРКИ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НА СООТВЕТСТВИЕ ТРЕБОВАНИЯМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, В ТОМ ЧИСЛЕ ТРЕБОВАНИЯМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА, ФЕДЕРАЛЬНЫХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ И ДРУГИХ АКТОВ УПОЛНОМОЧЕННОГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ОРГАНА, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩЕГО ФУНКЦИИ ПО НОРМАТИВНО-ПРАВОВОМУ РЕГУЛИРОВАНИЮ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, И (ИЛИ) СТАНДАРТОВ И ПРАВИЛ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ 7

        1. Соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 г 7

        2. Соответствие отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки (ФСО) и стандартам и правилам оценочной деятельности СРО РАО 9

            1. РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОВЕРКИ ОБОСНОВАННОСТИ ВЫБРАННЫХ ОЦЕНЩИКОМ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ В РАМКАХ КАЖДОГО ИЗ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ОЦЕНЩИКОМ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ 22

            2. РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОВЕРКИ СООТВЕТСТВИЯ ВЫПОЛНЕННОГО В ОТЧЕТЕ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СООТВЕТСТВУЮЩИМ ПОДХОДАМ И МЕТОДАМ 22

            3. РЕЗУЛЬТАТЫ И ОБОСНОВАНИЕ ИНЫХ ДЕЙСТВИЙ ЭКСПЕРТА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ЭКСПЕРТИЗЫ 22

    4. ВЫВОД ПО ИТОГАМ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЁТА ОБ ОЦЕНКЕ 23

    5. ПОДПИСИ ЭКСПЕРТОВ И ЛИЦ УТВЕРДИВШИХ ЗАКЛЮЧЕНИЕ 24

    6. ВЫПИСКА ИЗ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА САМОРЕГУЛИРУЕМЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ ОЦЕНЩИКОВ И КВАЛИФИКАЦИОННЫЕ АТТЕСТАТЫ ЭКСПЕРТОВ 25

    1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

      В соответствии с п.4 ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 4 июля 2011 г. №328) «под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете».

      Согласно ст.17.1. Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (в действующей редакции)

      «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.), «под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков».

      Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (ст.17.1. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; п. 17 ФСО №5).

      Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (ст.16.2. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки.

      Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

      Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об оценке об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (п. 17 ФСО №5).

      Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от вывода, указанного в абзаце втором пункта 17 ФСО №5. Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование. Отрицательное экспертное заключение должно содержать перечень

      выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию.

      Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения (п.18 ФСО №5).

      Нарушение – несоблюдение в отчете об оценке требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Нарушения включают существенные ошибки и несоблюдение общих требований.

      Несоблюдение общих требований – невыполнение требований ст. 11 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п. 8 ФСО №3 относительно содержания и оформления отчета об оценке. Замечание – фрагмент экспертного заключения, содержащий аргументированное указание на выявленные нарушения (существенные ошибки и нарушения общих требований) и прочие ошибки отчета об оценке.

      Законодательство Российской Федерации предусматривает следующие случаи обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке:

      • определение начальной цены продажи предприятия или иного имущества должника в рамках процедуры банкротства (ст.130 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)");

      • определение цены (стоимости) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества в том случае, если владельцем от 2 до 50 % включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование (ст.77 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах");

      • определение стоимости ценных бумаг открытого общества по требованию лица, владеющего более 95 процентов акций открытого общества, или владельцев оставшихся акций (ст.84.7. и 84.8. Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах").

    2. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

      1. Основание для проведения экспертизы отчета об оценке

        Договор № 23/080519/55 от 08 мая 2019 года

      2. Сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или ином органе, инициировавшем проведение экспертизы отчета об оценке

        Наименование

        ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки»

        Реквизиты

        ИНН:6154561984; КПП:615401001; ОГРН:1096154003351 от 01.09.2009 г.

        Местоположение

        347905, Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Социалистическая, д.2, оф. 411А

        Вид проводимой экспертизы отчета об оценке

        Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

      3. Сведения об отчете об оценке

        Дата составления отчета об оценке

        25 марта 2019 года

        Порядковый номер отчета об оценке

        № 40-19-ОТ

        Информация, идентифицирующая объект оценки

        100% пакет акций АО «Светофор Групп» (полное фирменное наименование: Акционерное общество

        «Светофор Групп», ИНН 7814693830, ОГРН 1177847196141,

        адрес местонахождения: Российская Федерация 197348, г. Санкт-Петербург, улица Генерала Хрулёва, д. 13, пом. 1Н)

        Дата определения стоимости объекта оценки

        31 декабря 2018 г.

        Сведения об иных документах и материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке

        Не предоставлены

        Итоговая величина стоимости объекта, с учетом введенных в отчете допущений

        1 700 000 000 (один миллиард семьсот миллионов) рублей 00 копеек (рыночная стоимость)

        Сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке

        1. Эксперт не осуществлял осмотр объекта оценки.

        2. В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводилось исследование работы, выполненной оценщиком, в пределах предоставленной документации.

        3. Экспертиза проводилась на основе допущения, что описание характеристик объекта оценки в Отчете достоверно.

        4. Эксперт не несет ответственности за недостоверность информации, указанной в предоставленном на экспертизу отчете об оценке.

        5. При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом не проводится повторная оценка.

        6. Эксперт не обязан участвовать в спорах и разбирательствах, в т. ч. судебных, связанных с качеством и последствиями, представленного на экспертизу отчета об оценке, кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ.

      4. Сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение

        Фамилия

        Надгериев

        Имя

        Руслан

        Отчество

        Валерьевич

        Регистрационный номер согласно реестру членов Саморегулируемой организации оценщиков

        00519

        Номер квалификационного аттестата о сдаче единого квалификационного экзамена

        000011-026

        Номер квалификационного аттестата в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»

        008488-1

        Номер квалификационного аттестата в области оценочной деятельности по направлению

        оценочной деятельности «Оценка движимого имущества»

        015544-2

        Номер квалификационного аттестата в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка бизнеса»

        013666-3

      5. Документы и материалы, использовавшиеся при проведении экспертизы отчета об оценке.

        Экспертиза отчета проводилась в соответствии со следующими требованиями законодательства Российской Федерации и требованиями внутренних документов Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков:

        1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей на дату составления отчета редакции);

        2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №297 (в действующей на дату составления отчета редакции);

        3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №298 (в действующей на дату составления отчета редакции);

        4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299 (в действующей на дату составления отчета редакции);

        5. Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 г. №328;

        6. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №8)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 г. №326;

        7. Стандарты саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков.

      6. Действия эксперта, позволяющие сделать вывод о стоимости, определенной в Отчете об оценке.

    В процессе проведения экспертизы Отчета об оценке Экспертом были выполнены следующие действия:

    -проверка достоверности рыночных данных, использованных в расчетах;

    -сопоставление использованных в Отчете рыночных данных с данными из альтернативных источников информации;

    -анализ обоснованности сделанных выводов, заключений и суждений, приведенных в

    Отчете;

    -проверка корректности проведенных расчетов.

      1. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

        1. Результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков

          1. Соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 г.

            №

            Требование к содержанию отчета об оценке

            Источник требований

            Сведения о выполнении/не выполнении требования

            3.1.1.1.

            Отчет не допускает неоднозначного толкования или не вводит в заблуждение

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.2.

            Указана дата проведения оценки объекта оценки

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.3.

            Указаны используемые стандарты оценки

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.4.

            Указаны цели и задачи проведения оценки объекта оценки

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.5.

            Приведены иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.6.

            Указана дата составления и порядковый номер отчета

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.7.

            Указано основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.8.

            Указаны сведения фамилия имя и отчество оценщика или оценщиков, проводивших оценку

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.9.

            Указано место нахождения оценщика

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.10.

            Указаны сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.11.

            Указана цель оценки

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.12.

            Указано точное описание объекта оценки

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.13.

            В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, указаны реквизиты юридического лица и балансовая стоимость (при наличии)

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.14.

            Указано обоснование использования стандартов оценки при проведении оценки данного объекта оценки

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.15.

            Указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.16.

            Указаны принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.17.

            Указана последовательность определения стоимости объекта оценки

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.18.

            Указана итоговая величина стоимости объекта оценки

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.19.

            Указаны ограничения и пределы применения полученного результата

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.20.

            Указана дата определения стоимости объекта оценки

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.21.

            Указан перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.22.

            Наличие иных сведений, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.23.

            Специальная форма отчета для проведения оценки отдельных видов объектов оценки, предусмотренная законодательством Российской Федерации

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Не требуется

            3.1.1.24.

            Отчет пронумерован постранично

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.25.

            Отчет прошит

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.26.

            Отчет подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.27.

            Отчет скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Да

            3.1.1.28.

            Отчет подписан электронной цифровой подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации

            ФЗ №135,

            ст. 11

            Не требуется

            КОММЕНТАРИИ К РАЗДЕЛУ:

            3.1.1.23. – Для целей и задач оценки, специальная форма отчета не требуется.

            3.1.1.28. – Отчет об оценке представлен на экспертизу на бумажном носителе.

                1. Соответствие отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки (ФСО) и стандартам и правилам оценочной деятельности СРО РАО

                  1. Требования к составлению отчета об оценке

                    №

                    Требование к содержанию отчета об оценке

                    Источник требований

                    Сведения о выполнении/не выполнении требования

                    3.1.2.1.1.

                    В отчете изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности)

                    ФСО №3,

                    п. 5

                    Да

                    3.1.2.1.2.

                    Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки подтверждена (принцип обоснованности)

                    ФСО №3,

                    п. 5

                    Да

                    3.1.2.1.3.

                    Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов (принцип однозначности)

                    ФСО №3,

                    п. 5

                    Да

                    3.1.2.1.4.

                    Отчет об оценке пронумерован постранично

                    ФСО №3,

                    п. 6

                    Да

                    3.1.2.1.5.

                    Отчет об оценке прошит

                    ФСО №3,

                    п. 6

                    Да

                    3.1.2.1.6.

                    Отчет об оценке подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку

                    ФСО №3,

                    п. 6

                    Да

                    3.1.2.1.7.

                    Отчет об оценке скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой

                    ФСО №3,

                    п. 6

                    Да

                    3.1.2.1.8.

                    Отчет об оценке скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор

                    ФСО №3,

                    п. 6

                    Не требуется

                    КОММЕНТАРИИ К РАЗДЕЛУ:

                    3.1.2.1.8. – См. пункт 3.1.2.1.7.

                  2. Требования к содержанию отчета об оценке: раздел «Задание на оценку»

                    №

                    Требование к содержанию отчета об оценке

                    Источник требований

                    Сведения о выполнении/не выполнении требования

                    3.1.2.2.1.

                    Наличие в отчете об оценке раздела задания на оценку, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки

                    ФСО №3,

                    п. 8 а

                    Да

                    3.1.2.2.2.

                    Объект оценки

                    ФСО №1,

                    п. 21 а

                    Да

                    В случае если объектом оценки является недвижимое имущество:

                    3.1.2.2.2/1

                    - состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)

                    ФСО №7,

                    разд. IV, п. 8

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/2

                    - характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

                    ФСО №7,

                    разд. IV, п. 8

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/3

                    - права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки

                    ФСО №1,

                    п. 21 б

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/4

                    - ограничения (обременения) имущественных прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

                    ФСО №7,

                    разд. IV, п. 8

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/5

                    - в случае не проведения осмотра объекта (объектов) оценки указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра

                    ФСО №7,

                    п. 5

                    Не требуется

                    В случае если объектом оценки являются акции:

                    3.1.2.2.2/6

                    - количество, категория (тип), номер и дата государственной регистрации выпуска акций

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5а

                    Да

                    3.1.2.2.2/7

                    - полное и сокращенное фирменное наименование организации (включая организационно-правовую форму), акции которой оцениваются

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5б

                    Да

                    3.1.2.2.2/8

                    - местонахождение организации, акции которой оцениваются

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5б

                    Да

                    3.1.2.2.2/9

                    - основной государственный регистрационный номер (ОГРН), организации, акции которой оцениваются

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5б

                    Да

                    В случае если объектом оценки является доля в уставном (складочном) капитале организации:

                    3.1.2.2.2/10

                    - размер оцениваемой доли

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5а

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/11

                    - полное и сокращенное фирменное наименование организации (включая организационно-правовую форму), паи в паевом фонде которой оцениваются

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5б

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/12

                    - местонахождение организации, паи которой оцениваются

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5б

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/13

                    - основной государственный регистрационный номер (ОГРН), организации, паи которой оцениваются

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5б

                    Не требуется

                    В случае если объектом оценки является пай в паевом фонде производственного кооператива:

                    3.1.2.2.2/14

                    - размер оцениваемого пая, и количество паев

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5а

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/15

                    - полное и сокращенное фирменное наименование организации (включая организационно-правовую форму), доли в уставном (складочном) капитале которой оцениваются

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5б

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/16

                    - местонахождение организации, доли которой оцениваются

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5б

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/17

                    - основной государственный регистрационный номер (ОГРН), организации, доли которой оцениваются

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5б

                    Не требуется

                    В случае если объектом оценки является имущественный комплекс организации:

                    3.1.2.2.2/18

                    - описание состава имущества организации

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5а

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/19

                    - полное и сокращенное фирменное наименование организации (включая организационно-правовую форму), имущественный комплекс которой оцениваются

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5б

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/20

                    - местонахождение организации, имущественный комплекс которой оцениваются

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5б

                    Не требуется

                    3.1.2.2.2/21

                    - основной государственный регистрационный номер (ОГРН), организации, имущественный комплекс которой оцениваются

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 5б

                    Не требуется

                    3.1.2.2.3.

                    Цель оценки

                    ФСО №1,

                    п. 21 в

                    Да

                    3.1.2.2.4.

                    Предполагаемое использование результатов оценки

                    ФСО №1,

                    п. 21 г

                    Да

                    3.1.2.2.5.

                    Вид стоимости

                    ФСО №1,

                    п. 21 д

                    Да

                    3.1.2.2.6.

                    Дата оценки

                    ФСО №1,

                    п. 21 е

                    Да

                    3.1.2.2.7.

                    Допущения, на которых должна основываться оценка

                    ФСО №1,

                    п. 21 ж

                    Да

                    3.1.2.2.8

                    Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки

                    ФСО №1,

                    п. 21 з

                    Да

                  3. Требования к содержанию отчета об оценке: раздел «Применяемые стандарты оценочной деятельности»

                    №

                    Требование к содержанию отчета об оценке

                    Источник требований

                    Сведения о выполнении/не выполнении требования

                    3.1.2.3.1.

                    Наличие в отчете об оценке раздела применяемых стандартов оценочной деятельности, содержащего информацию о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки

                    ФСО №3,

                    п. 8 б

                    Да

                  4. Требования к содержанию отчета об оценке: раздел «Допущения и ограничительные условия, принятые оценщиком при проведении оценки»

                    №

                    Требование к содержанию отчета об оценке

                    Источник требований

                    Сведения о выполнении/не выполнении требования

                    3.1.2.4.1.

                    Наличие в отчете об оценке раздела допущений и ограничительных условий, принятые оценщиком при проведении оценки

                    ФСО №3,

                    п. 8 в

                    Да

                  5. Требования к содержанию отчета об оценке: раздел «Сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках)»

                    №

                    Требование к содержанию отчета об оценке

                    Источник требований

                    Сведения о выполнении/не выполнении требования

                    3.1.2.5.1.

                    Наличие в отчете об оценке раздела сведений о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках)

                    ФСО №3,

                    п. 8 г

                    Да

                    3.1.2.5.2.

                    Указаны сведения о заказчике

                    ФСО №3,

                    п. 8 г

                    Да

                    3.1.2.5.3.

                    Указаны сведения об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке:

                    ФСО №3,

                    п. 8 г

                    Да

                    3.1.2.5.4.

                    - фамилия, имя, отчество оценщика (оценщиков)

                    ФСО №3,

                    п. 8 г

                    Да

                    3.1.2.5.5.

                    - место нахождения оценщика (оценщиков)

                    ФСО №3,

                    п. 8 г

                    Да

                    3.1.2.5.6.

                    - информация о членстве оценщика (оценщиков) в саморегулируемой организации оценщиков

                    ФСО №3,

                    п. 8 г

                    Да

                    3.1.2.5.7.

                    - информация о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор

                    ФСО №3,

                    п. 8 г

                    Не требуется

                    3.1.2.5.8.

                    - информацию, обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

                    ФСО №3,

                    п. 8 д

                    Да

                  6. Требования к содержанию отчета об оценке: раздел «Основные факты и выводы»

                    №

                    Требование к содержанию отчета об оценке

                    Источник требований

                    Сведения о выполнении/не выполнении требования

                    3.1.2.6.1.

                    Наличие в отчете об оценке раздела основных фактов и выводов, содержащего:

                    ФСО №3,

                    п. 8 е

                    Да

                    3.1.2.6.2.

                    - основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

                    ФСО №3,

                    п. 8 е

                    Да

                    3.1.2.6.3.

                    - общая информация, идентифицирующая объект оценки

                    ФСО №3,

                    п. 8 е

                    Да

                    3.1.2.6.4.

                    - результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

                    ФСО №3,

                    п. 8 е

                    Да

                    3.1.2.6.5.

                    - итоговая величина стоимости объекта оценки

                    ФСО №3,

                    п. 8 е

                    Да

                    3.1.2.6.6.

                    - ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

                    ФСО №3,

                    п. 8 е

                    Да

                  7. Требования к содержанию отчета об оценке: раздел «Описание объекта оценки»

                    №

                    Требование к содержанию отчета об оценке

                    Источник требований

                    Сведения о выполнении/не выполнении требования

                    3.1.2.7.1.

                    Наличие в отчете об оценке раздела описания объекта оценки, содержащего:

                    ФСО №3,

                    п. 8 ж

                    Да

                    3.1.2.7.2.

                    - перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

                    ФСО №3,

                    п. 8 ж

                    Да

                    3.1.2.7.3.

                    - в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, указаны реквизиты юридического лица, в том числе: полное и сокращенное (при наличии) наименование юридического лица, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер (ОГРН), а также балансовая стоимость объекта (объектов) оценки при наличии

                    ФСО №3,

                    п. 8 ж

                    Да

                    В случае если объектом оценки являются акции, паи в паевых фондах производственных кооперативов, доли в уставном (складочном) капитале организации, имущественный комплекс организации:

                    3.1.2.7.4.

                    - информацию о создании и развитии бизнеса, условиях функционирования организации, ведущей бизнес

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 7а

                    Не требуется

                    3.1.2.7.5.

                    - информацию о выпускаемой продукции (товарах) и (или) выполняемых работах, оказываемых услугах, информацию о результатах производственно- хозяйственной деятельности за репрезентативный период (под репрезентативным периодом понимается период, на основе анализа которого возможно сделать вывод о наиболее вероятном характере будущих показателей деятельности организации)

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 8б

                    Не требуется

                    3.1.2.7.6.

                    - финансовую информацию, включая годовую и промежуточную (в случае необходимости) финансовую (бухгалтерскую) отчетность организации, ведущей бизнес, информацию о результатах финансово-хозяйственной деятельности за репрезентативный период

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 8в

                    Не требуется

                    3.1.2.7.7.

                    прогнозные данные, включая бюджеты, бизнес- планы и иные внутренние документы организации, ведущей бизнес, устанавливающие прогнозные величины основных показателей, влияющих на стоимость объекта оценки

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 8г

                    Не требуется

                    3.1.2.7.8.

                    - информацию о структуре уставного (складочного) капитала, паевого фонда организации, ведущей бизнес, в частности, при оценке стоимости акций - номинальную стоимость и количество размещенных и голосующих обыкновенных акций, номинальную стоимость и количество голосующих и не голосующих привилегированных акций, при оценке долей в уставном (складочном) капитале - размер уставного капитала, количество и номинальную стоимость долей, при оценке паев в паевых фондах производственных кооперативов - размер паевого фонда, количество паев

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 8а

                    Не требуется

                    3.1.2.7.9.

                    информацию о структуре распределения уставного (складочного) капитала, паевого фонда организации, ведущей бизнес, на дату оценки между акционерами, владеющими более 5 процентов акций, членами кооператива или участниками общества с ограниченной ответственностью, товарищами хозяйственного товарищества, участниками хозяйственного партнерства

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 8б

                    Не требуется

                    3.1.2.7.10.

                    информацию о правах, предусмотренных учредительными документами организации, ведущей бизнес, в отношении владельцев обыкновенных и привилегированных акций, паев в паевом фонде производственного кооператива, долей в уставном (складочном) капитале;

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 8в

                    Не требуется

                    3.1.2.7.11.

                    информацию о распределении прибыли организации, ведущей бизнес, в частности, при оценке стоимости акций - о дивидендной истории (дивидендных выплатах) организации за репрезентативный период, при оценке долей в уставном (складочном) капитале - о размере части прибыли организации, распределяемой между участниками организации

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 8г

                    Не требуется

                    3.1.2.7.12.

                    сведения о наличии и условиях корпоративного договора, в случае если такой договор определяет объем правомочий участника акционерного общества, общества с ограниченной ответственностью, отличный от объема правомочий, присущих его доле согласно законодательству

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 8д

                    Не требуется

                  8. Требования к содержанию отчета об оценке: раздел «Анализ рынка объекта оценки»

                    №

                    Требование к содержанию отчета об оценке

                    Источник требований

                    Сведения о выполнении/не выполнении требования

                    3.1.2.8.1.

                    Наличие в отчете об оценке раздела: анализ рынка объекта оценки, содержащего:

                    ФСО №3,

                    п. 8 з

                    Да

                    3.1.2.8.2.

                    - сведения о ценообразующих и внешних факторах, влияющих на стоимость объекта оценки

                    ФСО №3,

                    п. 8 з

                    Да

                    В случае если объектом оценки является недвижимое имущество:

                    3.1.2.8.3.

                    - анализ влияния общей политической и социально- экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

                    ФСО №7,

                    п. 11 а

                    Не требуется

                    3.1.2.8.4.

                    - определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

                    ФСО №7,

                    п. 11 б

                    Не требуется

                    3.1.2.8.5.

                    - анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен

                    ФСО №7,

                    п. 11 в

                    Не требуется

                    3.1.2.8.6.

                    - анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов

                    ФСО №7,

                    п. 11 г

                    Не требуется

                    3.1.2.8.7.

                    - основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

                    ФСО №7,

                    п. 11 д

                    Не требуется

                    3.1.2.8.8.

                    - анализ наиболее эффективного использования объекта (объектов) оценки

                    ФСО №7,

                    Раздел VI

                    Не требуется

                    В случае если объектом оценки являются акции, паи в паевых фондах производственных кооперативов, доли в уставном (складочном) капитале организации, имущественный комплекс организации:

                    3.1.2.8.9.

                    - информацию о состоянии и перспективах развития отрасли, в которой функционирует организация, ведущая бизнес, в том числе информацию о положении организации, ведущей бизнес, в отрасли и другие рыночные данные, используемые в последующих расчетах для установления стоимости объекта оценки

                    ФСО №8,

                    разд. III, п. 6

                    Да

                  9. Требования к содержанию отчета об оценке: раздел «Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке»

                    №

                    Требование к содержанию отчета об оценке

                    Источник требований

                    Сведения о выполнении/не выполнении требования

                    3.1.2.9.1.

                    Наличие в отчете об оценке раздела: описания процесса оценки объекта оценки в части применения подходов к оценке, содержащего:

                    ФСО №3,

                    п. 8 и

                    Да

                    3.1.2.9.2.

                    - описание обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов

                    ФСО №3,

                    п. 8 и

                    Да

                    3.1.2.9.3.

                    - описание последовательности определения стоимости объекта при используемых подходах к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов

                    ФСО №3,

                    п. 8 и

                    Да

                    3.1.2.9.4.

                    - приведена последовательность определения стоимости объекта оценки с приведением соответствующих расчетов

                    ФСО №3,

                    п. 8 и

                    Да

                    3.1.2.9.5.

                    - приведенное описание последовательности позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки

                    ФСО №3,

                    п. 8 и

                    Да

                    3.1.2.9.6.

                    В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполнено предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом

                    ФСО №1, п. 25

                    Да

                    3.1.2.9.7.

                    При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете отражен проведенный анализ и установлена причина расхождений

                    ФСО №1, п. 25

                    Не требуется

                    В случае если объектом оценки является недвижимое имущество:

                    3.1.2.9.8.

                    При наличии достаточного количества объектов- аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений, оценщик применяет сравнительный подход в отчете об оценке

                    ФСО №7,

                    п. 22а

                    Не требуется

                    3.1.2.9.9.

                    В рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов единообразно

                    ФСО №7,

                    п. 22б

                    Не требуется

                    3.1.2.9.10.

                    В рамках сравнительного подхода при проведении оценки описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов- аналогов обосновано в отчете об оценке

                    ФСО №7,

                    п. 22в

                    Не требуется

                    3.1.2.9.11.

                    В рамках сравнительного подхода, при выполнении расчетов использованы типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема

                    ФСО №7,

                    п. 22г

                    Не требуется

                    3.1.2.9.12.

                    При применении качественных методов оценки в рамках сравнительного подхода, оценка недвижимости выполнена путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода

                    ФСО №7,

                    п. 22д

                    Не требуется

                    3.1.2.9.13.

                    При применении метода корректировок в рамках сравнительного подхода каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявленные различия объектов по этим факторам и цена объекта- аналога или ее удельный показатель скорректированы по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основана на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта

                    ФСО №7,

                    п. 22д

                    Не требуется

                    3.1.2.9.14.

                    При применении методов регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода оценщик, использовал данные сегмента рынка оцениваемого объекта, сконструировал модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определил расчетное значение искомой стоимости

                    ФСО №7,

                    п. 22д

                    Не требуется

                    3.1.2.9.15.

                    При оценке недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, оценщик применяет доходный подход в отчете об оценке

                    ФСО №7,

                    п. 23а

                    Не требуется

                    3.1.2.9.16.

                    Ставка капитализации определена на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту

                    ФСО №7,

                    п. 23б

                    Не требуется

                    3.1.2.9.17.

                    Метод прямой капитализации в рамках доходного подхода использован для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, и фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию

                    ФСО №7,

                    п. 23в

                    Не требуется

                    3.1.2.9.18.

                    Метод дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода применялся для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость

                    ФСО №7,

                    п. 23г

                    Не требуется

                    3.1.2.9.19.

                    Метод капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода применялся для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация этих доходов проводилась по ставке капитализации, сконструированной на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем

                    ФСО №7,

                    п. 23д

                    Не требуется

                    3.1.2.9.20.

                    При низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют) оценщик применяет затратный подход в отчете об оценке

                    ФСО №7,

                    п. 24в

                    Не требуется

                    3.1.2.9.21.

                    В рамках затратного подхода, при определении стоимости прав на земельный участок, расчет произведен с учетом незастроенного земельного участка, в предположении наиболее эффективного использования

                    ФСО №7,

                    п. 24г, д

                    Не требуется

                    3.1.2.9.22.

                    В рамках затратного подхода, расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства произведен на основании:

                    ФСО №7,

                    п. 24г, е

                    Не требуется

                    3.1.2.9.23.

                    В рамках затратного подхода, расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства определены как сумма издержек, входящих в состав строительно- монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ

                    ФСО №7,

                    п. 24ж

                    Не требуется

                    • данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

                    • данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

                    • сметных расчетов;

                    • информации о рыночных ценах на строительные материалы;

                    • других данных.

                    3.1.2.9.24.

                    В рамках затратного подхода, при определении прибыли предпринимателя, расчет произведен на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок

                    ФСО №7,

                    п. 24г, з

                    Не требуется

                    3.1.2.9.25.

                    В рамках затратного подхода, расчет износа и устаревания, определялся как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости

                    ФСО №7,

                    п. 24г, и

                    Не требуется

                    3.1.2.9.26.

                    В рамках затратного подхода определение стоимости объекта недвижимости произведено как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства определенной путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

                    ФСО №7,

                    п. 24г

                    Не требуется

                    3.1.2.9.27.

                    В отчете об оценке использована иная методология расчетов и самостоятельный выбор метода (методов) оценки недвижимости основанных на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки

                    ФСО №7, п. 25

                    Не требуется

                    В случае если объектом оценки являются акции, паи в паевых фондах производственных кооперативов, доли в уставном (складочном) капитале организации, имущественный комплекс организации:

                    3.1.2.9.28.

                    Доходный подход применен на основе ожидаемых будущих денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес, в соответствии с нижеследующим поэтапным анализом и расчетом:

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 9

                    Да

                    3.1.2.9.29.

                    - выбран метод (методы) проведения оценки объекта оценки, связывающий (связывающие) стоимость объекта оценки и величины будущих денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес.

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 9а

                    Да

                    3.1.2.9.30.

                    - определена продолжительность периода, на который будет построен прогноз денежных потоков или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес (прогнозный период).

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 9б

                    Да

                    3.1.2.9.31.

                    - приведено обоснование продолжительности периода прогнозирования

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 9б

                    Да

                    3.1.2.9.32.

                    - рассмотрены и описаны макроэкономические и отраслевые тенденции финансовых показателей деятельности организации (на основе анализа информации о деятельности этой организации, ведущей бизнес, которая велась ранее в течение репрезентативного периода)

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 9в

                    Да

                    3.1.2.9.33.

                    - произведено прогнозирование денежных потоков (на основе анализа информации о деятельности этой организации, ведущей бизнес, которая велась ранее в течение репрезентативного периода)

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 9в

                    Да

                    3.1.2.9.34.

                    - определена ставка дисконтирования и (или) ставка капитализации, соответствующая выбранному методу проведения оценки объекта оценки.

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 9г

                    Да

                    3.1.2.9.35.

                    Расчет ставки капитализации, ставки дисконтирования соответствует выбранному методу проведения оценки объекта оценки и виду денежного потока (или иного потока доходов, использованного в расчетах)

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 9г

                    Да

                    3.1.2.9.36.

                    Расчет ставки капитализации, ставки дисконтирования учитывает особенности построения денежного потока в части его инфляционной (номинальный или реальный денежный поток) и налоговой (доналоговый или посленалоговый денежный поток) составляющих

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 9г

                    Да

                    3.1.2.9.37.

                    - определена постпрогнозная (терминальная) стоимость (при выборе метода дисконтирования)

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 9д

                    Да

                    3.1.2.9.38.

                    - произведен расчет стоимости собственного или инвестированного капитала организации, ведущей бизнес, с учетом рыночной стоимости неоперационных активов и обязательств, не использованных ранее при формировании денежных потоков, или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес, выбранных в рамках применения доходного подхода

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 9е

                    Да

                    3.1.2.9.39.

                    - произведен расчет стоимости объекта оценки

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 9ж

                    Да

                    3.1.2.9.40.

                    Сравнительный подход применен на основе информации о ценах сделок с акциями, паями, долями в уставном (складочном) капитале, имущественными комплексами организаций- аналогов с учетом сравнения финансовых и производственных показателей деятельности организаций-аналогов и соответствующих показателей организации, ведущей бизнес, а также на основе ценовой информации о предыдущих сделках с акциями, паями, долями в уставном (складочном) капитале, имущественным комплексом организации, ведущей бизнес, в соответствии с нижеследующим поэтапным анализом и расчетом:

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 10

                    Не требуется

                    3.1.2.9.41.

                    - рассмотрено положение организации, ведущей бизнес, в отрасли и составлен список организаций- аналогов

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 10а

                    Не требуется

                    3.1.2.9.42.

                    - выбранный объект-аналог (организация), осуществляет деятельность в той же отрасли, что и организация, ведущая бизнес

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п.

                    10.1а

                    Не требуется

                    3.1.2.9.43.

                    - выбранный объект-аналог (организация), с точки зрения количественных и качественных характеристик, влияющих на стоимость объекта оценки сходен с организацией, бизнес которой оценивается

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п.

                    10.1б

                    Не требуется

                    3.1.2.9.44.

                    - выбраны и обоснованы мультипликаторы (коэффициенты, отражающие соотношение между ценой и показателями деятельности организации), которые будут использованы для расчета стоимости объекта оценки

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 10б

                    Не требуется

                    3.1.2.9.45.

                    - проведен расчет базы (100 процентов собственного капитала или 100 процентов инвестированного капитала) для определения мультипликаторов по организациям-аналогам с учетом необходимых корректировок

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 10в

                    Не требуется

                    3.1.2.9.46.

                    - рассчитаны значения мультипликаторов на основе информации по организациям-аналогам. (при расчете на основе информации двух и более организаций-аналогов, приведено обоснованное согласование полученных результатов расчета)

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 10г

                    Не требуется

                    3.1.2.9.47.

                    - произведен расчет стоимости собственного или инвестированного капитала организации, ведущей бизнес, путем умножения мультипликатора на соответствующий финансовый или производственный показатель организации, ведущей бизнес (при расчете с использованием более чем одного мультипликатора, приведено обоснованное согласование полученных результатов расчета)

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 10д

                    Не требуется

                    3.1.2.9.48.

                    - произведен расчет стоимости собственного или инвестированного капитала организации, ведущей бизнес, на основе цен сделок с акциями (котировок акций организации ведущей бизнес или аналога), паями, долями в уставном (складочном) капитале организации, ведущей бизнес (без учета мультипликаторов)

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 10е

                    Не требуется

                    3.1.2.9.49.

                    Оценщик в рамках сравнительного подхода примял обоснованные математические и иные методы моделирования стоимости

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 10.3

                    Не требуется

                    3.1.2.9.50.

                    Затратный подход применен на основе стоимости принадлежащих организации, ведущей бизнес, активов и принятых обязательств, в соответствии с нижеследующим поэтапным анализом и расчетом:

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 11

                    Не требуется

                    3.1.2.9.51.

                    - изучены и представлены в отчете состав активов и обязательств организации, ведущей бизнес

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 11.3а

                    Не требуется

                    3.1.2.9.52.

                    - выявлены и представлены в отчете специализированные и неспециализированные активы организации, ведущей бизнес

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 11.3б

                    Не требуется

                    3.1.2.9.53.

                    - рассчитана стоимость активов и обязательств, а также, в случае необходимости, дополнительные корректировки в соответствии с принятой методологией их расчета

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 11.3в

                    Не требуется

                    3.1.2.9.54.

                    - произведен расчет стоимости объекта оценки

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 11.3г

                    Не требуется

                    3.1.2.9.55.

                    Расчет величин корректировок используемых при определении стоимости объекта оценки в рамках применения каждого из использованных методов проведения оценки объекта оценки, а также необходимость их внесения в отчете обоснованы

                    ФСО №8,

                    разд. IV, п. 12

                    Не требуется

                  10. Требования к содержанию отчета об оценке: раздел «Согласование результатов»

                    №

                    Требование к содержанию отчета об оценке

                    Источник требований

                    Сведения о выполнении/не выполнении требования

                    3.1.2.10.1.

                    Наличие в отчете об оценке раздела согласования результатов, содержащего:

                    ФСО №3,

                    п. 8 к

                    Да

                    3.1.2.10.2.

                    - описание процедуры соответствующего согласования

                    ФСО №3,

                    п. 8 к

                    Да

                    3.1.2.10.3.

                    - выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

                    ФСО №3,

                    п. 8 к

                    Да

                    В случае если объектом оценки является недвижимое имущество:

                    3.1.2.10.4.

                    - анализ достоинств и недостатков использованных подходов к оценке и объяснение расхождения промежуточных результатов

                    ФСО №7, п. 28

                    Не требуется

                    3.1.2.10.5.

                    - суждение оценщика о возможных границах интервала, в котором находится итоговая стоимость объекта оценки, если в задании на оценку не указано иное

                    ФСО №7, п. 30

                    Не требуется

                  11. Требования к содержанию отчета об оценке: Приложения

                    №

                    Требование к содержанию отчета об оценке

                    Источник требований

                    Сведения о выполнении/не выполнении требования

                    3.1.2.11.1.

                    В приложении к отчету об оценке, содержатся копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в составе:

                    ФСО №3, п. 10

                    Да

                    3.1.2.11.2.

                    - правоустанавливающих и правоподтверждающих документов;

                    ФСО №3, п. 10

                    Да

                    3.1.2.11.3.

                    - документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при наличии)

                    ФСО №3, п. 10

                    Да

                  12. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

            №

            Требование к содержанию отчета об оценке

            Источник требований

            Сведения о выполнении/не выполнении требования

            3.1.2.12.1.

            В тексте отчета об оценке присутствуют ссылки на источники информации, и копии материалов и распечаток, используемые в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки

            ФСО №3, п. 11

            Да

            3.1.2.12.2.

            Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке и их копии приложены к отчету

            ФСО №3, п. 12

            Да

            3.1.2.12.3.

            В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)

            ФСО №3, п. 13

            Да

            3.1.2.12.4.

            Оценщик при проведении оценки не использует информацию о событиях, произошедших после даты оценки, за исключением информации, которая подтверждает тенденцию, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

            ФСО №1,

            п. 8

            Не выявлено

              1. Результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке

                В отчете об оценке использован метод дисконтирования денежного потока в рамках доходного подхода. Отказ от использования затратного и сравнительного подходов обоснован.

                Выбранный метод оценки в рамках использованного оценщиком подхода – признан обоснованным.

                Итоговое заключение о стоимости основано на результатах доходного подхода.

              2. Результаты проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.

                Выполненные расчёты стоимости объекта оценки в Отчёте об оценке соответствуют применяемым подходам и методам.

                Стоимость объекта оценки, определенная в Отчете, подтверждена.

              3. Результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы.

            В результате экспертизы Отчета об оценке, технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат, не выявлено.

      2. ВЫВОД ПО ИТОГАМ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЁТА ОБ ОЦЕНКЕ

    Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

    Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки)

    подт верждает ся . Стоимость соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

    Была ли эта страница вам полезна?
    Да!Нет
    6 посетителей считают эту страницу полезной.
    Большое спасибо!
    Ваше мнение очень важно для нас.

    Нет комментариевНе стесняйтесь поделиться с нами вашим ценным мнением.

    Текст

    Матвей Александрович18.08.2026 04:50
    Политика конфиденциальности